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中文名：承租人優(yōu)先購買權(quán)
英文名：Lessee's Preemption
類別：民法
概述
優(yōu)先購買權(quán)，又稱“先買權(quán)”，是特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的優(yōu)先于他人購買某項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。民法典第726條第1款規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外?！?/p>
一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件
（一）主體適格
優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)是承租人，但承租人必須基于合法有效的租賃合同才能主張權(quán)利。如果租賃合同無效或者已被撤銷、解除，則租賃合同已經(jīng)不存在，承租人也不再享有優(yōu)先購買權(quán)。
（二）出租人“出賣”其房屋
依據(jù)民法典第726條的規(guī)定，優(yōu)先購買權(quán)行使的前提是，出租人“出賣”其房屋。這就意味著，優(yōu)先購買權(quán)的行使以出租人有償轉(zhuǎn)讓其租賃物為前提，如果出租人以無償?shù)姆绞教幏制浞课?，則沒有優(yōu)先購買權(quán)制度適用的可能。從實(shí)踐來看，出租人出賣其房屋的情形較多，只要可以認(rèn)定其屬于有償處分，就應(yīng)當(dāng)適用民法典第726條的規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2020年修正）》第15條規(guī)定：“出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！笨梢?，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，無論是采取協(xié)議折價(jià)的方式，還是采取變賣的方式，都可以認(rèn)定為出賣房屋。
（三）必須在同等條件下行使
房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使前提是承租人與其他買受人處于同等條件之下。所謂“優(yōu)先”，必須是在同等條件下的優(yōu)先，同等條件是對優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)的限制。此種限制體現(xiàn)了對出賣人所有權(quán)的尊重，避免因優(yōu)先購買權(quán)的行使，使出賣人的利益遭受損失。由于有同等條件的限制，出賣人出賣的標(biāo)的物能夠確定出合理的市價(jià)，同時(shí)，在確立優(yōu)先購買權(quán)以后也并沒有剝奪其他人的購買機(jī)會(huì)。
事實(shí)上，同等條件并不要求優(yōu)先購買權(quán)人和出賣人訂立的合同與出賣人和他人訂立的合同的條款完全相同。同等條件應(yīng)當(dāng)主要指的是價(jià)格條件。除價(jià)格條件外，同等條件還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮租賃房屋的使用方式或使用用途、環(huán)境因素、品牌效應(yīng)、無形資產(chǎn)的增值以及其他可能影響出租人經(jīng)濟(jì)利益的因素。此外，也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮支付方式，但支付方式的確定必須從根本上影響到出賣人的基于合同所應(yīng)當(dāng)獲得的利益。例如，第三人允諾一次性付清，則除非優(yōu)先購買權(quán)人為出賣人提供了充分而適當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則不得請求分期付款。因此，價(jià)格條款是第一位的，而根本上影響到出賣人利益的支付條件是第二位的。至于其他交易條件，如是現(xiàn)金支付還是轉(zhuǎn)賬支付，只要沒有從根本上影響到出賣人的利益，出賣人就不能以此作為同等條件。
需要注意的是拍賣租賃房屋情形下的“同等條件”。拍賣，是指以公開競價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高競價(jià)者的買賣。在法院拍賣租賃房屋的程序中，法院應(yīng)當(dāng)通知優(yōu)先購買權(quán)人直接參加拍賣，與其他競買人一起競價(jià)，在產(chǎn)生最高競價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示愿以最高價(jià)額購買該房屋，如果沒有更高競價(jià)，則由該優(yōu)先購買權(quán)人購買該房屋。所以，在拍賣中，以“同等條件”購買，是指在拍賣中的競買人所提出的最高競價(jià)的價(jià)格，而非承租人所提出的價(jià)格。
（四）應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使
1.出賣人負(fù)有通知義務(wù)
依據(jù)民法典第726條的規(guī)定，出賣人在出賣之前，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)之前，出租人負(fù)有通知優(yōu)先購買權(quán)人的義務(wù)。這種通知既可以是在意欲出售時(shí)明確告知，也可以是在與第三人達(dá)成交易之前通知，告知的內(nèi)容既包括價(jià)格，也包括其他重要的交易條件。房屋出售通知的到達(dá)是優(yōu)先購買權(quán)人知曉交易條件、行使優(yōu)先購買權(quán)的前提，也是優(yōu)先購買權(quán)人權(quán)利期限計(jì)算的起點(diǎn)。如果優(yōu)先購買權(quán)人沒有收到通知，便沒有行使權(quán)利的可能；如收到通知后在法定期間內(nèi)權(quán)利人不行使權(quán)利，則視為棄權(quán)。可見，出賣人的通知義務(wù)是行使優(yōu)先購買權(quán)的關(guān)鍵。從實(shí)踐來看，優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的主要情況就是出賣人出售時(shí)不通知優(yōu)先購買權(quán)人。但值得注意的是，民法典第726條第2款規(guī)定：“出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)?！睆倪@一規(guī)定來看，出租人向承租人通知時(shí)，只要給承租人留出必要的考慮時(shí)間（15日）即可。換言之，出租人只要提前15日通知承租人即可。
2.承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)
承租人自收到通知之后，不能無限期地享有優(yōu)先購買權(quán)，否則，出賣人長期不能出賣其房屋，處分權(quán)的行使將受到影響，而且可能喪失最佳出售時(shí)機(jī)，造成損害。同時(shí)，承租人無期限地享有優(yōu)先購買權(quán)，使得出賣人和第三人之間的法律關(guān)系處于不穩(wěn)定狀態(tài)，也會(huì)造成第三人的損害。依照民法典第726條第2款的規(guī)定，承租人在接到通知之日起15日內(nèi)不行使優(yōu)先購買權(quán)，就意味著其以沉默的方式放棄了優(yōu)先購買權(quán)。在此情況下，即便其事后再行主張優(yōu)先購買權(quán)，也不能得到法院的支持。
二、排除優(yōu)先購買權(quán)行使的法定事由
依據(jù)民法典第726條的規(guī)定，在如下情況下，承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)：
（一）房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)
按份共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權(quán)，這是基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的規(guī)則確定的原則，基于物權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于基于債權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)。在實(shí)踐中，共有人的優(yōu)先購買權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)也會(huì)發(fā)生競合的問題。在此種情況下，鑒于共有人的優(yōu)先購買權(quán)是基于物權(quán)而產(chǎn)生的，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于債權(quán)而產(chǎn)生的，所以，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。民法典第726條規(guī)定：“房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外?！睋?jù)此可見，按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。
（二）房屋賣給出租人的近親屬
民法典第726條中所說的“近親屬”包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。法律上否認(rèn)此種情形下承租人的優(yōu)先購買權(quán)是考慮到近親屬的親情關(guān)系而作出的例外規(guī)定，原因主要有兩方面。一方面，家庭成員之間的房屋買賣，受親情關(guān)系的影響，不能完全反映市場價(jià)格，合同中約定的價(jià)格通常并非市場價(jià)格，往往是“半賣半送”。這種交易并非市場經(jīng)濟(jì)條件下通常的交易，而且“同等條件”的確定也非常困難。另一方面，在此情形下排除承租人的優(yōu)先購買權(quán)，有利于促進(jìn)家庭和睦和社會(huì)穩(wěn)定。近親屬之間的房屋買賣往往以非市場價(jià)格的方式進(jìn)行，有助于增進(jìn)家庭成員之間的感情。此外，此種買賣還往往與其相互間的扶養(yǎng)、協(xié)助等義務(wù)聯(lián)系密切，如果允許承租人優(yōu)先購買，則無法實(shí)現(xiàn)扶養(yǎng)、協(xié)助等目的。
（三）承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)
優(yōu)先購買權(quán)屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，權(quán)利人可以拋棄其財(cái)產(chǎn)權(quán)是法律的一項(xiàng)基本原則。所以，承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，法律上也應(yīng)當(dāng)認(rèn)可。當(dāng)然，承租人放棄其優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)是在出租人出賣其房屋之時(shí)或其后，而不能提前。一般來說，承租人放棄其優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)采取明示的方式。不過，依據(jù)民法典第726條第2款的規(guī)定：“出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)?！?5日是個(gè)不變期限，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)必須在通知之后的15日內(nèi)表明態(tài)度，沒有明確表示的，就視為放棄權(quán)利，不得再主張優(yōu)先購買權(quán)。
三、優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)與限制
民法典第728條規(guī)定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響?！币罁?jù)該條，出租人侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)而將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的，出租人與第三人之間簽訂的買賣合同的效力不受影響，承租人不得以出租人出賣租賃房屋的行為侵害其優(yōu)先購買權(quán)而主張?jiān)撡I賣合同無效。
四、相關(guān)法律及司法解釋
《中華人民共和國民法典》第726條至第728條。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2020修正）》第15條。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定（2020修正）》第13條。
來源：中國法律咨詢中心
責(zé)任編輯：馬毓晨 廖衛(wèi)華
總平臺審核編輯：韓新春
