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所謂不動產(chǎn)，是指依其自然性質不能移動，或一經(jīng)移動便會損害其經(jīng)濟價值的物，包括土地和土地附著物等?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第2條第2款規(guī)定，不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
一、不動產(chǎn)的含義及類型
《中華人民共和國民法典》并未界定何為不動產(chǎn)，依據(jù)國務院頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》第2條第2款的規(guī)定，“本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。”
1.土地
法律上，土地是指被當作“土地”而登記于不動產(chǎn)登記簿上、人力所能支配的地球表面及其上下部分。我國實行土地用途管制制度，國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。
2.海域
海域，是指我國內(nèi)水、領海的水面、水體、海床和底土。海域如同土地一樣是綿延不絕的，要使之成為物權的客體，必須予以特定。
3.地上（海上）定著物
所謂地上定著物，是指固定地附著于土地的地表、地上或者地下的房屋等建筑物、構筑物以及特定空間。例如，住宅樓、辦公樓、廠房、停車樓、地下室、單體立柱廣告牌、橋梁、隧道、涵洞、地鐵內(nèi)的商鋪、車庫、車位、地下儲油罐等。海上定著物，是指在海上建造的各類建筑物、構筑物，如碼頭、海上固定平臺、海底隧道、橋梁、高架屋、人工漁礁等。
二、不動產(chǎn)物權
不動產(chǎn)物權是指以不動產(chǎn)為客體的物權，包括不動產(chǎn)所有權（如房屋所有權、土地所有權）、用益物權（如建設用地使用權、土地承包經(jīng)營權等）以及不動產(chǎn)抵押權（如房屋抵押權）。
所有權是最重要也是最基本的物權，無論是用益物權，還是擔保物權，都是從所有權上派生出來的?！吨腥A人民共和國民法典》第240條規(guī)定：“所有權人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利?！?/p>
用益物權只能設立在不動產(chǎn)上，也只有不動產(chǎn)才有設立用益物權的必要，是指權利人享有的對他人所有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)在一定范圍內(nèi)加以使用、收益的定限物權。
擔保物權，是指為了擔保債權的實現(xiàn)，債務人或第三人以動產(chǎn)、不動產(chǎn)或某些權利為客體而設定的，當債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形時，權利人有權就該擔保財產(chǎn)變價并優(yōu)先受償?shù)囊环N限制物權。擔保物權包括抵押權、質權和留置權。依據(jù)抵押權標的物種類的不同，可以將抵押權分為不動產(chǎn)抵押權、動產(chǎn)抵押權與權利抵押權。在我國，不動產(chǎn)抵押權是指，當事人以建筑物和其他土地附著物設定的抵押權。
三、不動產(chǎn)登記制度
（一）不動產(chǎn)登記的概念
不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構依當事人的申請、有關國家機關的囑托或依法定職權，將不動產(chǎn)的自然狀況、權利狀況及其他依法應當?shù)怯浀氖马椨涊d于不動產(chǎn)登記簿加以公示的活動。從事登記活動的主體包括：登記機構、申請登記的當事人以及囑托登記機構進行登記的國家機關。不動產(chǎn)登記的客體限于不動產(chǎn)，而登記的內(nèi)容是不動產(chǎn)的自然狀況、權利狀況以及其他應當?shù)怯浀氖马?，這些事項應當記載于不動產(chǎn)登記簿之上。
（二）不動產(chǎn)登記的效力
不動產(chǎn)物權的公示方法是登記。不動產(chǎn)物權變動主要可以分為兩種模式，即登記要件模式和登記對抗模式。登記要件模式，是指登記是不動產(chǎn)物權變動的生效要件，未經(jīng)登記，不動產(chǎn)物權不發(fā)生變動。登記對抗，是指未經(jīng)登記，物權的變動在法律上也可有效成立，但不能對抗善意第三人。
《中華人民共和國民法典》第209條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記?！边@是從法律上正式采納了登記要件主義作為一般原則，登記對抗作為例外。
（三）不動產(chǎn)登記的機構
登記應當在登記機構辦理。登記機構是指在一定轄區(qū)內(nèi)依法接受申請人遞交的材料，辦理所有權和其他物權登記的機構。《中華人民共和國民法典》第210條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?019年新修訂的《不動產(chǎn)登記暫行條例》第7條，是目前我國對統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構的最清晰、最明確的表達。
（四）更正登記、異議登記和預告登記
1.更正登記
指權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤時，經(jīng)其申請，經(jīng)過權利人書面同意更正，或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構對錯誤事項進行更正的登記。《中華人民共和國民法典》第220條第1款規(guī)定：“權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正?！?/p>
2.異議登記
利害關系人對不動產(chǎn)登記簿記載的物權歸屬等事項有異議的，可以通過異議登記以保護其權利?！吨腥A人民共和國民法典》第220條第2款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內(nèi)不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償?！?/p>
異議登記的特點是：異議登記不是對物權變動狀態(tài)本身所進行的登記，當事人申請異議登記，主要目的在于打破登記的公信力，避免存在產(chǎn)權爭議的不動產(chǎn)為第三人善意取得，從而為其民事訴訟進行權利確認或者為直接辦理更正登記收取更多的證據(jù)，提供一種臨時的保障。
3.預告登記
預告登記是為了保全關于不動產(chǎn)物權的請求權而將該請求權加以登記的制度。《中華人民共和國民法典》第221條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！?/p>
預告登記的構成要件包括：第一，存在符合要求的預告登記的客體，即當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議；第二，當事人之間有關于預告登記的約定；第三，登記機構在登記簿上進行了登記。
四、相關法律法規(guī)
《中華人民共和國民法典》第209條至第223條。
《不動產(chǎn)登記暫行條例》第2條。
來源：中國法律咨詢中心
責任編輯：馬毓晨 廖衛(wèi)華
總平臺審核編輯：韓新春
